Il ballo del mattone: i parmigiani investono ancora sugli immobili?

OLTRE LA SVALUTAZIONE E LA CRISI: ANALISI ZONA PER ZONA

vendesi immobiliUn giro tra le vie principali della città e ci si rende conto che Parma è costellata da cartelli colorati con la scritta ‘Vendesi’. Appesi sulle vetrine dei negozi o sui portoni dei palazzi, nessuna zona si sottrae al pressing di agenzie immobiliari pronte a prendere in gestione la vendita.

A leggere i giornali, sembrerebbe che il mercato immobiliare abbia invertito la rotta che, dal 2008, segnalava una drastica diminuzione delle vendite di abitazioni. Secondo un report realizzato da Il Sole 24 ore, già all’inizio di quest’anno sono state acquistate il 20,6% di case in più rispetto al 2015. Un trend positivo che ha evidenziato una nuova fiducia negli acquirenti, disposti a tornare a inseguire il sogno di garantirsi una prima casa di proprietà. Ma è un trend valido anche a Parma? I parmigiani, dopo il lungo periodo di crisi, hanno ripreso ad investire sul mattone?

VIA GRAMSCI, ZONA OSPEDALE E SANTA CROCE –  In questa macro area, negli ultimi anni il mercato immobiliare sembra aver subito solo un parziale rallentamento: la qualità della zona, la vicinanza alle principali facoltà universitarie e all’ospedale Maggiore hanno continuato a convincere nuovi acquirenti ad investire, soprattutto su appartamenti di piccola e media taglia come bilocali o trilocali. In generale, “la maggior parte dei compratori viene da noi per acquistare la prima casa” spiega il consulente immobiliare di Brokers House di via Gramsci: “Ci sono investitori che prendono un appartamento in queste zone da mettere a reddito, cioè per poi affittarlo, ma tendenzialmente il 70-80% degli acquirenti sono qui per la prima casa”.
“Anche se non si è mai del tutto fermati – chiarisce Gabetti immobiliare di piazzale Santa Croce  si sta avvertendo una sostanziale ripresa degli investimenti immobiliari, in aumento rispetto allo scorso anno, grazie soprattutto al maggior numero di mutui concessi a tassi agevolati. Siamo comunque lontanissimi dai volumi che si facevano cinque o sei anni fa. C’è stata una fortissima svalutazione”.
Anche il target d’età degli acquirenti è cambiato, alzandosi rispetto alla media di un tempo: “Più o meno la fascia di età va dai 35 ai 50 anni” sostiene un noto consulente immobiliare di via D’Azeglio, secondo cui comunque, benché il prezzo di acquisto sia notevolmente sceso, è ancora la scelta di un affitto anche a lungo termine la soluzione più comune rispetto all’acquisto con “l’area in prossimità dell’ospedale molto richiesta da medici, infermieri e da coloro che studiano o lavorano in quella zona.”

OLTRE TORRENTE E CENTRO STORICO – Situazione leggermente diversa per la zona più centrale di Parma dove “si punta ancora sul mattone ma con enormi differenze sul prezzo e sulla tipologia di immobile rispetto al passato” spiega il consulente di Investimenti Immobiliari di via Farini. Oggi l’attenzione degli acquirenti nella zona del centro si concentra soprattutto su appartamenti di piccole dimensioni come bilocali da mettere a reddito o quadrilocali da ristrutturare. I prezzi? “Difficile quantificare un immobile senza sapere la zona, le dimensioni, le condizioni in cui si trova e alcune altre variabili – spiega un’agente immobiliare che opera nel centro storico – ma un bilocale a Parma, in zona centrale, può costare anche oltre 80.000 euro”. Prezzi che notevolmente nella ‘croce del centro storico’, ovvero nella zona d’intersezione tra via Farini, strada della Repubblica, via Mazzini e via Cavour.

CITTADELLA, ZONA SUD EST E ZONA NORD – “I clienti con un buon budget a disposizione – precisa un’agente immobiliare che opera nel centro storico – preferiscono il quartiere d’élite della Cittadella che offre immobili di pregio: in generale però , i parmigiani prediligono la zona sud est della città, ben collegata al centro e più vivibile”. Diversificata anche la tipologia di clienti in base all’immobile richiesto perché “gli over 50 si orientano verso gli investimenti per garantirsi un reddito extra, mentre la tipologia media di acquirenti è under 40 che compra un appartamento per sé come prima casa”.

“Nonostante ci sia stata una ripresa nell’investimento sul mattone – precisa una responsabile dell’agenzia ‘Parma Immobiliare’ di via Bixio – il recupero è graduale e noi lavoriamo ancora vendesi affittasiper il 60% sugli affitti e il restante 40% sulle vendite”.  Se la zona del centro è richiesta nonostante il problema della mancanza di parcheggi, diversa è la situazione per la zona nord della città, nei pressi della stazione: “La diffidenza dei proprietari è elevata, tanto da rifiutarsi di vendere immobili a stranieri che richiedono maggiormente gli appartamenti in questa zona. Oltre a loro – spiega il titolare de La Ducale Immobiliare’ di via Trento – gli immobili sono richiesti da universitari e pendolari che cercano una sistemazione stabile vicino alla stazione.

INVENDUTO IN ABBONDANZA – La vera criticità però riguarda un altro problema che rallenta il mercato immobiliare: “C’è stata una buona ripresa dagli inizi del 2016 e i contatti di chi vuole acquistare sono notevolmente aumentati, però c’è un invenduto enorme. Secondo alcuni costruttori – continua il titolare de La Ducale Immobiliare’ –  non basterebbero 10 anni per riuscire a vendere tutte le unità abitative che si sono accumulate negli anni di crisi. Così le trattative vanno più a rilento perché chi contatta per comprare ha le idee confuse, avendo visto molti immobili in poco tempo. Il risultato è c’è stato un aumento dei potenziali acquirenti e un volume di affari con tassi d’interessi bassi, ma non un incremento tangibile delle vendite.”
Tanta anche l’insicurezza economica e l’instabilità causata “dal battage mediatico nei confronti di Monte Paschi che ha aumentato le paure dei potenziali clienti verso gli istituti di credito.” Forte in questo senso il segnale positivo che anche le banche stanno dando per agevolare l’acquisto degli immobili, offrendo la possibilità di “erogare mutui a tassi agevolati e più flessibili, incentivando le persone ad acquistare un immobile come prima casa”.
Resta però il problema dei costruttori, restii ad abbassare i prezzi: “Ci sono abitazioni top del mercato costruite nel periodo di crisi nera del 2008, vendute ad esempio a 200.000 euro che non vengono svendute per paura di avere controlli fiscali da parte delle agenzie delle entrate. Se fossero vendute a un prezzo inferiore, l’agenzia delle entrate farebbe maggiori verifiche per accertarsi che la differenza non sia stata presa in nero”.
Allora come acquistare senza perderci, nonostante il mercato sia in profonda evoluzione? “Esistono nuove forme come il ‘rent to buy con cui il cliente paga una somma d’affitto extra ogni mese per dieci anni e, al termine, acquisterà l’immobile pagando la differenza sul prezzo stabilito all’inizio”.

Attenzione poi ai ‘furbetti’ del mondo immobiliare: sempre il titolare de ‘La Ducale immobiliari’ denuncia che “il motto dei grossi franchising è ‘la quantità ti porta alla qualità’ e i rapporti umani con i clienti sono assenti. Praticano persecuzione telefonica e pubblicità aggressiva, spingendo gli acquirenti a cedere. Diffidate da chi ha obiettivi mensili da rispettare e come unico intento la vendita: siate esigenti e controllate ogni minimo dettaglio.”

cerco casa disperatamenteBREVE GUIDA AI PREZZI – Tante le tipologie di abitazioni in vendita, i prezzi e le agenzie immobiliari tra cui orientarsi. E una grande domanda: quali sono però i reali prezzi delle abitazioni in relazione alla metratura e alla zona? Un appartamento medio, composto da due camere, un bagno, cucina e soggiorno, in zona ospedale si aggira intorno ai 98.000€, fino a raggiungere la cifra di 128.000€ se comprensivo di garage e scantinato.
Prezzi simili anche in via Gramsci: per un appartamento di 100 mq, la cifra richiesta si aggira intorno ai 130.000€.
Spostandosi nelle vie centrali, acquistare un monolocale di 50 metri quadrati in strada della Repubblica può costare fino a 135.000 euro, poco meno per un’abitazione di 40 mq in via Garibaldi, che può sfiorare i 115.000 €.
Diversa la situazione per i bilocali in centro storico: con 97 mq, il costo può raggiungere anche i 100.000 euro vicino a via Farini, mentre in Oltretorrente si può arrivare anche a 260.0.00 euro per un appartamento di 74 metri quadrati e due camere.
Nella zona nord della città, a causa del problema sicurezza e delinquenza che affligge l’area abitativa nei pressi della stazione, con 80.000 euro a disposizione si può avere un monolocale in via Trento e, con circa 95.000 €, gli acquirenti più esigenti possono investire su unità abitative con due camere e circa 100 metri quadrati vivibili.
Prezzi inflazionati e rischi di investimento a parte, la prima casa “rimane comunque il sogno preferito dagli italiani”.

 

di Francesca Bottarelli Elena Brozzetti

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