Nel precedente articolo abbiamo visto quali sono gli elementi a cui fare attenzione quando si vuole affittare un immobile: fare diversi sopralluoghi, controllare lo stato dell’immobile e leggere attentamente il contratto di locazione, sono solo alcuni dei consigli che sono stati elencati per evitare raggiri. Ci sono però altri elementi che riguardano la locazione e in particolare il contratto d’affitto, che generano molteplici dubbi e che vengono spesso confusi tra di loro e cioè la caparra e il deposito cauzionale.

Come scritto nel nostro articolo sugli acquisti online e in negozio, Confconsumatori ci aiuta a individuare i campanelli d’allarme che possono salvarci da eventuali raggiri e ci spiega quali sono gli elementi principali da tenere presenti nei contratti d’affitto. Ne parliamo con la consulente legale dell’associazione di categoria, Mara Menatti.

La caparra e il deposito cauzionale

Uno degli elementi che spesso viene confuso o che provoca dubbi è la caparra, che non va scambiata con il deposito cauzionale.

“La prima rappresenta una somma, normalmente pari a una mensilità, che il proprietario e/o l’agente immobiliare, chiede al potenziale locatario, a garanzia della successiva stipula del contratto di locazione” spiega l’avvocata Mara Menatti, che aggiunge “alla data di sottoscrizione, la somma nelle mani del locatore verrà restituita al locatario, salvo patto contrario tra le parti – ad esempio, trattenerla a titolo di ratei affitto o riconoscerla come parte del deposito cauzionale, proporzionalmente alla somma richiesta per quest’ultimo. Nel caso in cui non si concludesse il contratto per volontà del locatore, il locatario avrà titolo di ricevere la somma pari al doppio della caparra versata; se per volontà del locatario, questi perderà quanto versato. La ratio è dar valore alla proposta di contratto”.

Il deposito cauzionale è invece presente tra le condizioni del contratto di locazione e viene definito come “una somma pari sino a tre mensilità, versata a mezzo bonifico e/o depositata su libretto bancario e/o postale, produttiva di interessi legali – salvo patto contrario – che verrà restituita al termine della locazione“. La finalità di quest’ultimo è garantire il proprietario da eventuali danni arrecati all’immobile o a quanto contenuto al suo interno.

L’avvocata Menatti spiega inoltre che “è vietato imputare il deposito cauzionale in “conto pigioni” o “conto rate di affitto. L’ordinanza 20975 della Corte di Cassazione del 1° ottobre 2020 conferma l’impossibilità – esplicitata nella clausola contrattuale – di compensare un debito maturato per canoni scaduti con il deposito cauzionale”. Spesso accade infatti che il locatario tenda a non pagare le ultime due o tre mensilità di canone- in base all’ammontare del deposito cauzionale- utilizzando quest’ultimo come saldo delle mensilità residue.

“La clausola del contratto di locazione chiarisce l’inappropriatezza delle richieste del conduttore di compensare un debito con il deposito cauzionale. Tale istituto ha esclusivamente funzione di garanzia rilevante al momento della restituzione dell’immobile. A conferma dell’usuale ma erronea richiesta dei conduttori l’ordinanza 20975 chiarisce che il deposito cauzionale (a meno di eventuali accordi esplicitamente citati alla stipula del contratto) è strettamente legato alla funzione di garanzia al termine degli accordi contrattuali per eventuali danni causati all’immobile o a ciò che lo correda durante la durata della locazione”.

Allo scadere del contratto è importante incontrare il proprietario, visionare l’appartamento e redigere un verbale di rilascio immobile con liberatoria che quest’ultimo, e ciò che contiene, è stato trovato in buona conservazione. Sarebbe opportuno aggiungere anche la restituzione del deposito cauzionale ed eventuali interessi legali maturati, ma solo se riconosciuti dal contratto.

“Nel caso, invece, l’immobile locato presentasse dei danni, il locatore potrebbe trattenere le somme poste proprio a garanzia degli stessi” spiega Menatti. “Bisogna però precisare che il locatore, in caso non restituisca le somme precedentemente versate dal locatario, deve dar prova dei danni e della loro quantificazione. Diversamente, il locatario potrebbe esigerne l’immediata restituzione anche in via giudiziaria, a cui il locatore potrebbe opporsi solo esibendo prova di quantificazione danni e, di conseguenza, di quanto trattenuto. Per tutto quanto non indicato in contratto, valgono le regole generali del Codice civile a cui le parti possono attenersi” conclude l’avvocata.

Dopo aver scoperto qual è la differenza tra caparra e deposito cauzionale, siete pronti a navigare nel settore immobiliare senza avere più troppi dubbi e sapendo in quali casi poter richiedere la restituzione di questi ultimi.

di Gabriele Scarcia